Türkiye alışveriş merkezleriyle AVM 90 ların sonunda tanıştı Tüketici bu merkezleri o kadar sevdi ki Beşiktaş escort 2000 lerin başında sayıları süratle artmaya başladı Teşebbüsçüler için kârlı bir yatırım markalar için uygun bir platformdu O denli bir periyot geldi ki her gün yeni bir AVM yatırımının haberini Beşiktaş escort bayan duyar hale geldik Birebir cadde üzerinde iki üç AVM olması bile yeni bir yatırım kararı için sorun teşkil etmiyordu Alışveriş Merkezleri ve Yatırımcıları Derneği AYD Lideri Nuri Şapkacı o günleri Escort beşiktaş bir devir AVM ler kraldı diye hatırlatıyor
Şapkacı nın verdiği bilgilere nazaran o günler çok geride kaldı hatta o devir bu işe giren yatırımcıların yüzde 70 i pişman Kârlar düştü krediler ödenemiyor Türkiye deki 445 AVM nin 60 70 tanesi bankaların elinde alıcı da bulunmuyor İşin tezat kısmı ise şu devirde AVM lerin hiç olmadığı kadar dolu olması Nuri Şapkacı Giriş sayıları perakendenin en parlak periyodu olan 2019 un yüzde 5 10 üzerinde Markalar her gün ciro rekorları kırıyorlar diyor Ve ekliyor Biz her sıkıntı devirde elimizden geldiğince bütün markalara inanılmaz yardım ettik Pandemide 3 ay hiç kira almadık Avrupa da bunun bir örneği yok Keser üzere hep bana daima bana değil testere üzere bir sana bir bana olması gerekiyor Ortada bir yerlerde buluşmak el sıkışmak gerek
Birçok AVM yatırımcısının sıkıntı durumda olduğunu duyuyoruz Birkaç yıl öncesine kadar en karlı yatırımlar ortasındaydı ne oldu o ortada ne değişti
Kontratların dövizden TL ye dönmesiyle başlayan süreç AVM ler için problemli oldu Aslında kuvvetli devirlerden geçerken muhakkak periyotlar için bu üslup kararların alınması olağandır 2 3 sene için dövizden TL ye dönülebilir Lakin bunun kalıcı olması AVM yatırımcılarını çok zorladı Bir de böylelikle yabancı yatırımcılara Artık sizin kontratlarınız geçersiz demiş olduk Sonlu bir kararı yatırımcılara çok daha rahatlık anlatabilirdik Fakat büsbütün her şeyi değiştirince yatırımcı da şaşırdı
AVM cephesinde pazar doygunluğa ulaşmadı mı
Diyelim ki alışveriş merkezi tarafında bir doygunluğa ulaştık Hatta birtakım yerlerde fazlalık da olabilir Lakin öbür yandan AVM yatırımcılarının tamamı neredeyse ticari gayrimenkulün her alanına da yatırım yapıyorlar lojistik otel kiralanan konutlar ofis Ve artık o kümeler bu yatırımları öbür ülkelere yapıyorlar Çekinceleri ise ticari gayrimenkulle ilgili bir kanun olmaması Ticari gayrimenkul tarifi yok
Sizce nasıl unsurlar olmalı bu kanunda yabancını tekrar güvenip gelmesi için
En kıymetli husus mukavele serbestesi Motamot Batıdaki standartları uygulayabilirsek 2 tarafarasındaki yapılan mukaveleye en az seviyede müdahale edilen bir ortamda ticari gayrimenkul yatırımları tekrar Türkiye ye gelir Bu yatırımlar o denli 1 2 milyon dolarlık yatırımlar değil 30 40 milyon dolardan 200 milyon dolarlara kadar çıkabilecek yatırımlardan bahsediyoruz O yüzden de bu tereddüt olduğu sürece yabancı yatırımcının tedirginliği sürer
Körfez den büyük yatırımlar bekleniyor Bu kesime ilgi yok mu şu an
Aslında AVM lere ilgi duyuyorlar lakin yatırım yapmıyorlar Zira diyelim ki bir AVM yi satın alacaklar yahut iştirake gidecekler diyorlar ki kira neyle olacak TL yi duyunca işler değişiyor Yalnızca AVM de değil lojistik yatırımı yapabilirler otel yapabilirler fakat girmiyorlar
Zira kira tarafında alacakları
para değil
HER ŞEY 9 KAT ARTTI KİRA YALNIZCA 4 5
Şu anda markalar en yeterli periyotlarını yaşıyor AVM ler dolu Cirodan kira almıyor musunuz
Evet âlâ alışveriş merkezlerinin içindeki markaların neredeyse hiçbiri şikâyet etmiyor Yalnızca sinemalarda sorun var Pandeminin bitişiyle bir arada sorun yaşayan hiçbir marka kalmadı diyebilirim Evet cirodan kira devam ediyor Çarpıcı bir örnek vereceğim 2018 de 100 TL ye aldığınız gömleğin fiyatı şu anda 900 TL O vakit 3 5 TL ydi Biz ise kiralarımızı enflasyon bazında arttırabiliyoruz Bu hesapla 2018 de 100 TL olan kira 450 TL ye gelmiş durumda Buna ciro kiraları da dahil İşte AVM yatırımcıları bilhassa de döviz kredisi olanlar bu yüzden güç durumdalar
Hepsi mi ziyanda AVM lerin hiç kârlı olan yok mu
Tabii herkesin mutfağını bilmem mümkün değil Lakin önemli bir kârsızlık sorunu olduğunu kredisi olanların kredilerini ödeme konusunda çok önemli sorunlar yaşadığını biliyoruz İçinde müşterisi eksik olmayan AVM ler görebilirsiniz Lakin o şirketin 40 milyon ve üstünde borcu varsa şu anda muhakkak ziyanda olduğunu söyleyebilirim Kredisini bitirmiş AVM ler natürel ki kâr ediyor olabilir lakin büyük çoğunluğunun ziyanda olduğunu söyleyebilirim Esasen şu anda 60 70 tane AVM bankaların elinde
Markalar AVM leri ortak alan masrafları konusunda şeffaf olmamakla eleştiriyor ancak tıpkı durum ciro kiraları için de geçerli Biz de markalardan aldığımız ciro kiraları için denetçi göndermeye kalktığımızda sorun yaşıyoruz
YASA ÇIKARSA YATIRIMCI GELİR
AVM yatırımcısı pişman mı
Şu andaki AVM yatırımcılarına sorsanız bu yatırımı artık yapar mıydınız diye herhalde yüzde 70 i yapmazdım der
Burada yanılgı kimde pekala İşler bu noktaya nasıl geldi
Çok fazla hatalı taraf var Yatırımcı yanlışsız danışmanları kullanmayıp başına nazaran inşaatı bitirip kiralamaya kalktı mı kalktı Perakendeci rakiplerim şu AVM de açıyor deyip hakikat düzgün fizibilite yapmadan her AVM ye girdi mi girdi Danışmanlar yatırımcılara aslında olmaması gereken yerlerde AVM yapılmasını tavsiye etti mi etti Öteki yandan kamu da bu bölüme milletlerarası normlar getirme konusunda geç kaldı
Eğer bu yasa çıkarsa yabancı yatırımcı tekrar ilgi gösterir mi bu kesime
Körfez ülkelerinden gelecek yatırımların bir kısmı bu kesime gelebilir Buradaki yatırımlara ortak olabilirler Bence bu fırsatı güzel kullanmalıyız O rüzgârla birlikte ben batılı yatırımcıların da gelebileceğini düşünüyorum
AVM GEZMEK HİÇ HOŞUMA GİTMİYOR
İŞİMDEN ötürü tüm yurtdışı seyahatlerimizde AVM çeşidi yapıyoruz Esasen günlük hayatımda daima AVM lerin içindeyim Bir de yurtdışında bilhassa Avrupa da seyahatlerde gezmek hiç hoşuma giden bir şey değil
TÜRKİYE de en sevdiğim AVM Aqua Florya Keyifle gezdiğim oturup yemek yediğim bir yer
SIK SIK Almanya ya gidiyorum Oğlum orada bir şirkette çalışıyor
YÜZMEYİ ve yürümeyi çok seviyorum
Bazı mağazaların yanlış bildirimleri de olabiliyor Bu tek yollu bir istikamet değil çift taraflı bir yol Kuralların koyulması lazım 2 taraf için de cezaların olması lazım Yanlışı kim yapıyorsa cezalandırılsın
TÜRKİYE’YE GELECEK MARKALARA YER YOK
Ne olacak pekala bankalar satacak mı bu AVM leri
Bankaların aslında AVM yatırımcısı olmak yahut AVM leri yönetmek üzere bir isteği yok Aslında onların birinci gayesi bu alışveriş merkezlerinden bir an evvel kurtulmak AVM ler onlar için şu anda aslında baş ağrısı Fakat şöyle bir sorun var Bu AVM leri batırmaları da imkânsız Bir halde yaşatmak zorundalar Zira buralara verilen krediler o kadar yüksek krediler ki bu kredilerin tamamının bertaraf edilmesi mümkün değil Hasebiyle kimilerini yeni yatırımcılara satacaklar Kimileri da bankaların elinde kalmaya devam edecek
Peki siz AVM lerin bu sarmaldan çıkabileceğine inanıyor musunuz
Eğer tekrar dövize endeksli kiralar gündem olabilirse dal toparlanır Zira o denli yahut bu türlü markalar şu anda büyümeye çalışıyor lakin büyüyemiyorlar Zira AVM yatırımları artık durmuş durumda Evvelce senede 10 15 tane AVM açılırken artık senede tahminen 1 tane AVM açılıyor Ve bin bireye düşen metrekarede aslında biz hala Avrupa nın altındayız Yeni markaların Türkiye pazarına girme talebi var Pazarı araştırıyorlar inceliyorlar fakat ne yazık ki yeni AVM yok
Yani sizce Türkiye de hala AVM muhtaçlığı var mı
Bazı yerlerde olabilir Zira Türkiye de nüfus hala büyüyor İstanbul da da Kayaşehir Başakşehir tarafında hala gereksinim var Yeni markaların Türkiye ye gelmesi çok değerli Biz bir turizm ülkesiyiz Ve turist gittiği yerde markaları görmek istiyor
YEME İÇME BÜYÜYOR SİNEMALAR KÜÇÜLÜYOR
Fonksiyon değiştirecek alışveriş merkezleri var mı
Aslında olması gereken şeylerden birisi o AVM ler işlev değiştirmek zorunda Lakin içerideki performansı düşük markaları çıkartamadıkları için yapmıyorlar Şayet dünyaya ayak uydurmak istiyorsak AVM lere yeni işlevler eklemeliyiz İçlerinde lojistik merkezleri butik oteller çalışma alanları sıhhat merkezleri fitness alanları olmalı AVM lerin ismini ne koyarsak koyalım bu değişim kaçınılmaz
Bu süreçte AVM lerin matematiği değişti mi Alt katta bir teknoloji mağazası olur bir market bulunur üzere kurallar geçerli mi hala
AVM lerdeki bu yapı yani aşikâr büyük markaların AVM lerin aşikâr noktalarına yerleştirilmesi kaçınılmaz Bunlar daima olacak O matematik değişmez Ancak AVM lerde değişen şu artık daha çok yeme içme ve cümbüşün ön plana çıktığı konseptler ön plana çıkıyor Önümüzdeki periyotta mağaza sayıları azalabilir kimi büyüklükler düşebilir Sinemalar küçülebilir hatta kimi AVM lerden büsbütün çıkabilirler
En çok hangi markalar trafik çekiyor
Yabancı markalara baktığımızda Inditex kümesi en fazla ayak çeken markalara sahip Türk markalardan da LCWaikiki natürel ki en fazla ayak çeken markalardan biri
ZİYARETÇİ SAYISINDA REKOR KIRIYORUZ
AVM ler epeyce kalabalık görünüyor Müşteri sayısı arttı mı
2019 bizim için çok güzel bir yıldı Biz şu anda 2019 daki ziyaretçi sayılarını yakalamış hatta aşmış durumdayız Bizler dokunmayı görmeyi göstermeyi seven toplumsal varlıklarız O yüzden online ın AVM lerin yerini alması diye bir senaryo kelam konusu değil Bence daha çok online ve off line ı buluşturan formüller üzerinde konuşacağız Mesela siz trende otobüste giderken ilgili alışveriş merkezinin web sayfasına gireceksiniz Orada istediğiniz markayı seçip kırmızı tişörtü benim için bir kenara ayır diyeceksiniz Bu hem satışı artıracak hem de sizin vaktinizden yarar sağlayacak
Perakendecilerden takviye mi istiyorsunuz
Biz her güç devirde elimizden geldiğince bütün markalara inanılmaz yardım ettik Pandemi periyodunda yaklaşık 3 ay neredeyse sıfır kira aldık Avrupa da bunun bir örneği yok Sıkıntı devirlerde markaların yaşaması için dayanak verdik Onun için de diyorum ki sıkıntı zamanlardaveya uygun kazanıldığı durumlarda da daima keser üzere hep bana daima bana değil testere üzere bir sana bir bana olması gerekiyor Anlayışlı olmak lazım Ciro rekorları kırarken kiranızı artırmıyorsanız bu olmaz Ortada bir yerlerde buluşmak el sıkışmak gerekiyor Bu bahis yatırımcı tarafında çözülemeyen bir sarmala dönüştü
NURİ ŞAPKACI KİMDİR
1965 Malatya doğumlu olan Nuri Şapkacı ECE Türkiye de Genel Müdür ve CFO olarak misyon yapıyor İdare alanında 25 yılı aşkın deneyimi bulunan Şapkacı ECE Türkiye ye katılmadan evvel Teknoser Yapı Kredi Finansal Kiralama Teknoloji Holding ITE Group PLC ve Pegasus Havayolları nda üst seviye yönetici olarak çalıştı Nuri Şapkacı Yıldız Teknik Üniversitesi nde Sanayi Mühendisliği lisansını tamamladıktan sonra San Francisco daki Golden Gate Üniversitesi nden Finans alanında MBA derecesi aldı 2011 yılından bu itibaren AYD de lider yardımcılığı vazifesini yürüten olan Nuri Şapkacı 2023 başından itibaren de AYD İdare Şurası Lideri olarak vazife yapıyor
